Durante años, la informalidad urbana ha crecido al ritmo de familias que encuentran en terrenos sin consolidación jurídica una alternativa para construir un hogar. El fenómeno plantea dificultades que van desde el acceso regular al suelo y la prestación de servicios hasta la posibilidad de invertir recursos públicos en sectores cuya situación legal todavía no está definida. En Neiva, esa realidad se mantiene en más de un centenar de asentamientos identificados por la administración municipal, aunque no todos tienen las mismas condiciones ni pueden seguir el mismo camino hacia la formalización.
En el asentamiento Mirador del Norte, cerca de 70 familias llevan décadas esperando una respuesta sobre los terrenos donde construyeron sus viviendas. Algunas llegaron cuando apenas existían unos cuantos ranchos de madera, otras adquirieron sus lotes posteriormente y todas han visto cómo el sector se transforma con el paso del tiempo. Hoy tienen acceso a servicios públicos, pagan por ellos y, en algunos casos, también impuesto predial por las mejoras realizadas, pero continúan sin contar con la escritura que reconozca formalmente la propiedad.
María Argenis Yáñez lleva 25 años en el asentamiento. Su vivienda, como la de otros habitantes, ha sido construida progresivamente con los recursos de la familia. Para ella, la espera no se explica por la falta de voluntad de los habitantes para cumplir sus obligaciones, sino por la ausencia de una solución que permita formalizar los predios.
“Es una situación muy frustrante y una necesidad muy sentida por parte del municipio. Que, por favor, nos legalicen, porque nosotros pagamos todos los servicios”, manifestó.
La mujer explica que las viviendas cuentan con sus propios contadores de agua, energía y gas y que cada familia responde por el pago de los consumos. También señala que deben asumir el impuesto predial correspondiente a las mejoras construidas en los terrenos, aunque los lotes no estén legalizados.
“Nosotros no tenemos legalizados nuestros lotes y pagamos impuesto predial por las mejoras, por la casita”, explicó.
El reclamo tiene para María Argenis una dimensión que va más allá del documento. La falta de formalización limita las posibilidades de las familias para adelantar determinados trámites y acceder a alternativas de mejoramiento de sus viviendas. Después de 25 años de permanencia, considera que el reconocimiento jurídico permitiría cerrar una etapa que comenzó con la compra de un terreno y la construcción de un hogar.
“Eso sería el sueño cumplido. No solamente mío, sino de toda la comunidad de este barrio”, afirmó.
Insiste en que las familias no están solicitando que les entreguen los predios. Su petición parte de una situación distinta, pues asegura que quienes llegaron al sector compraron los terrenos y posteriormente invirtieron en ellos para levantar sus viviendas.
“Nosotros compramos nuestro lote y lo hemos trabajado con fuerza. Lo que queremos es que el municipio nos legalice, no queremos que nos regalen nada”.
Entre ranchos y escasez de agua
María Alice Silvestre llegó al Mirador del Norte en 1999. Cuando recuerda los primeros años, habla de un lugar muy diferente al que existe actualmente. Según su relato, apenas había tres construcciones de madera y las familias que comenzaban a instalarse debían enfrentar dificultades para acceder a los servicios básicos.
“Cuando llegué no había sino tres campamentos, ranchos de madera”, recordó.
El agua llegaba aproximadamente cada 15 días en un carro tanque. Los habitantes debían almacenarla en canecas y otros recipientes para garantizar el consumo durante los días siguientes. Cuando el suministro no alcanzaba, tenían que desplazarse hasta una quebrada para lavar.
La energía eléctrica tampoco estaba disponible en ese momento. Recuerda las gestiones realizadas por dirigentes de la época para conseguir el servicio y posteriormente las acciones adelantadas para llevar agua y alcantarillado al sector.
La transformación del asentamiento se produjo de manera gradual. Los ranchos fueron reemplazados por viviendas construidas con materiales más resistentes y las familias fueron consolidando sus hogares. Cuenta que compró su lote hace 27 años por $2.100.000 y que decidió instalarse allí porque necesitaba un lugar donde vivir.
Su historia, es como la de otros habitantes que adquirieron terrenos y posteriormente comenzaron a construir. El crecimiento del sector permitió consolidar una comunidad, pero no significó la formalización automática de la propiedad.
Tres décadas construyendo una casa sin escritura
Silvia Ramírez Gutiérrez también ha pasado cerca de 30 años en El Prado. Durante ese periodo, afirma que las familias tuvieron que trabajar para conseguir servicios, levantar sus viviendas y mejorar las condiciones del sector.
“Nos ha tocado batallar para poder conseguir todos los servicios, hemos sufrido por agua, todo lo hemos hecho a pulso, todo lo de acá lo hemos hecho a pulso unidos con la comunidad”.
Silvia compró su lote y junto con su esposo comenzó a construir la vivienda en la que posteriormente creció su familia. Para ella, el esfuerzo realizado durante años hace más difícil entender que todavía no exista una escritura que certifique la propiedad.
“Con tanto esfuerzo nosotros compramos nuestro lotecito, con tanto esfuerzo lo hemos construido, a medias pero ahí está. Le dimos un techo a nuestros hijos y nada de legalización”, afirmó.
Señala que las condiciones de las viviendas no son iguales para todas las familias. Algunas han conseguido terminar sus casas, mientras otras todavía tienen construcciones con paredes de tabla o pisos sin terminar.
Para Silvia, la legalización permitiría que las familias tengan mayor seguridad sobre las viviendas que han construido durante años. Por eso, cuando piensa en el resultado que espera de las gestiones, no lo limita a su propia casa. “Que legalizaran este asentamiento por todas las familias que habitan acá”.
“Juegan con sus esperanzas”
La situación de estas familias se encuentra dentro de un panorama más amplio de informalidad urbana en Neiva. Abel Mendoza, quien durante años ha acompañado procesos comunitarios relacionados con los asentamientos y actualmente ocupa una curul en el Concejo de la capital huilense, sostiene que uno de los principales obstáculos está en los procedimientos que deben cumplir las comunidades para avanzar hacia la formalización.
Cuestiona que los habitantes tengan que reunir documentos y cumplir diferentes requerimientos administrativos sin que exista una respuesta definitiva sobre la posibilidad de legalizar sus sectores. También señala como una dificultad la existencia de zonas de afectación, riesgo o protección que pueden impedir la formalización.
“Juegan con las esperanzas de ellos”, afirmó el concejal, pues según su percepción, las familias terminan realizando diferentes gestiones sin obtener una solución.
El cabildante señala además que, en los alrededores de algunos asentamientos, se han levantado construcciones y funcionan establecimientos comerciales bajo condiciones de formalidad, mientras las familias que viven en estos sectores siguen sin una respuesta sobre la legalización de sus terrenos. “Yo siempre lo he dicho, la injusticia de impartir justicia”.
104 asentamientos identificados por la administración
Marwin Víctoria, secretario de Vivienda y Hábitat de Neiva, explicó que la administración municipal tiene actualmente identificados y caracterizados 104 asentamientos. De ellos, 81 están ubicados en zona urbana, 18 en zona rural y cinco en zonas de expansión.
La caracterización realizada por la Secretaría permitió establecer que las condiciones de estos sectores no son homogéneas. Según el funcionario, actualmente 15 asentamientos cumplen las condiciones para avanzar en un proceso de legalización.
La cifra, sin embargo, podría aumentar con la actualización del Plan de Ordenamiento Territorial (cuyo proceso de actualización está siendo acompañado por la Universidad Nacional). El secretario señaló que algunos asentamientos enfrentan restricciones que podrían ser revisadas dentro de la nueva planificación urbana, especialmente en aquellos casos donde las condiciones del territorio hayan cambiado y existan posibilidades técnicas para modificar determinados usos.
Explicó que existen alrededor de 43 asentamientos para los cuales no se cuenta actualmente con estudios de amenaza, vulnerabilidad y riesgo. La incorporación de estudios básicos en el nuevo POT podría permitir determinar cuáles sectores presentan condiciones que hacen viable continuar evaluando su posible formalización.
No ocurre lo mismo con los asentamientos ubicados en zonas consideradas de exclusión. El funcionario explicó que existen alrededor de 44 asentamientos que no pueden ser legalizados debido a su ubicación en áreas como rondas hídricas, zonas de protección o sectores donde las condiciones ambientales y de riesgo impiden la formalización.
Legalizar también abre la puerta a la inversión
Para la administración municipal, la formalización no termina con el reconocimiento jurídico del asentamiento. El secretario de Vivienda explica que una vez cumplidos los requisitos y establecida la norma urbanística, se habilitan posibilidades de inversión pública y de intervención en infraestructura.
Como ejemplo los asentamientos que ya han sido legalizados. Entre ellos están 20 de Mayo, en El Caguán; Villa Marinella, El Pinal y Granjas Comunitarias. También anunció la próxima legalización de La Paz y señaló que durante este año se proyecta avanzar con San Bernardo y San Isidro, en El Caguán.
La Secretaría tiene como meta establecida en el Plan de Desarrollo legalizar siete asentamientos durante este año. Según el funcionario, desde 2016, cuando se creó la política de asentamientos, se han legalizado 25 sectores. Entre ese año y 2019 fueron legalizados 11, mientras durante el gobierno anterior se formalizaron otros 10. La actual administración proyecta terminar con alrededor de 10 procesos.
El secretario reconoce que se trata de procedimientos técnicos que requieren tiempo y participación de las comunidades. La legalización implica revisar las condiciones del territorio, establecer los límites de los predios y definir si existen condiciones jurídicas y urbanísticas para incorporarlos formalmente a la ciudad.
Una vez se cumple ese proceso, comienzan a abrirse posibilidades de inversión. Víctoria señaló que en 20 de Mayo, por ejemplo, la administración construyó un parque y llevó alumbrado público. También se adelantaron gestiones para la llegada del gas domiciliario. “La posibilidad de legalizar permite que haya inversión”, explicó.
Vivienda nueva como segunda vía
La administración municipal sostiene que la solución para las familias que viven en asentamientos no pasa exclusivamente por legalizar los terrenos. En aquellos casos donde las condiciones del territorio hacen imposible la formalización, la Secretaría busca ofrecer alternativas de vivienda formal.
Actualmente se adelanta una nueva etapa del proyecto Bosques de San Luis (ubicado en el sur de la capital huilense), con 740 unidades de Vivienda de Interés Prioritario. La primera fase corresponde a la agrupación C, con 220 unidades, y la administración busca acompañar a las familias en el cumplimiento de los requisitos necesarios para acceder al proyecto.
La estrategia también incluye el proyecto Frontera del Milenio II (también localizado en la comuna Seis), iniciado durante la administración de Gorky Muñoz y terminado durante el actual gobierno. Según la Secretaría, allí fueron culminadas 208 unidades de vivienda que posteriormente fueron entregadas a familias que carecían de vivienda o que residían en asentamientos.
Así, la administración plantea dos caminos frente al fenómeno. Por un lado, avanzar con la legalización de los sectores que cumplen las condiciones técnicas y jurídicas. Por otro, generar oferta de vivienda para las familias que se encuentran en zonas donde la formalización no es posible.
Déficit de vivienda detrás de los asentamientos
Los asentamientos informales también reflejan las dificultades que tienen muchas familias para acceder a una vivienda dentro de la oferta formal. María Paula Dussán, gerente general de Camacol capítulo Huila, señaló que detrás de la aparición de estos sectores existen problemas relacionados con la disponibilidad de suelo habilitado, la capacidad económica de los hogares y las dificultades para acceder a una vivienda nueva.
“Detrás de cada formación de un nuevo asentamiento vienen todas las dificultades que tienen las personas para acceder a una vivienda formal”, señaló.
Para la dirigente gremial, el crecimiento de los hogares mantiene una demanda constante de vivienda y las familias terminan buscando alternativas para establecerse cuando no encuentran opciones dentro del mercado formal. En ese contexto, considera necesario actuar sobre las causas antes de que los asentamientos se consoliden, una tarea que relacionó con la actualización del Plan de Ordenamiento Territorial de Neiva.
“La informalidad la podemos combatir es haciendo accesible la formalidad”, afirmó al referirse a la necesidad de ampliar las posibilidades de acceso a vivienda mediante financiación, subsidios, suelo habilitado y una mayor oferta de proyectos.
La expansión de estos sectores también genera presión sobre los servicios públicos, la movilidad y la infraestructura urbana. En algunos casos, además, las viviendas se encuentran en zonas de riesgo, una situación que termina incidiendo en el desarrollo de los sectores aledaños y en la forma en que crece la ciudad.
Para Camacol, la discusión debe estar presente en la actualización del POT, con el propósito de que Neiva pueda atender sus necesidades de vivienda desde la planificación y evitar que la informalidad avance a un ritmo mayor que la capacidad de la ciudad para organizar su crecimiento.
