Económicas
El cierre de la inflación de 2025 en 5,10 % volvió a poner sobre la mesa una de las preguntas más frecuentes entre quienes viven en arriendo en Colombia: cuánto puede subir el canon y en qué momento es legal aplicar ese aumento. Aunque el dato del Índice de Precios al Consumidor se conoce a finales de año, su efecto no es inmediato ni uniforme, y está regulado por normas que fijan tiempos y topes claros.
La legislación colombiana establece que el incremento del arriendo de vivienda urbana no puede superar, bajo ninguna circunstancia, el porcentaje de inflación causado en el año anterior. Con el dato certificado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, ese límite queda fijado en 5,10 % para los ajustes que se realicen durante 2026. Sin embargo, el aumento no opera de manera automática ni se aplica de forma generalizada al comenzar enero.
Uno de los errores más comunes es creer que todos los contratos de arrendamiento deben ajustarse al iniciar el año. En realidad, la ley permite el incremento solo cuando se cumplen doce meses desde la firma del contrato o desde el último ajuste aplicado. Esto significa que cada contrato tiene su propio calendario y que el aumento depende exclusivamente de la fecha pactada entre las partes.
Si un contrato fue firmado, por ejemplo, en mayo de 2025, el propietario solo podrá aplicar el ajuste correspondiente al IPC en mayo de 2026. Lo mismo ocurre si el contrato se renueva o entra en su prórroga automática, momento en el cual también es válido actualizar el canon dentro del límite legal.
El porcentaje del IPC funciona como un techo, no como una obligación. El arrendador puede aumentar el canon hasta ese nivel, pero no está forzado a hacerlo. La ley permite que las partes acuerden un incremento menor o incluso que mantengan el valor sin cambios, siempre que exista consenso entre propietario e inquilino. Cualquier aumento que supere el 5,10 % se considera ilegal.
El impacto del ajuste depende del valor del arriendo. Un canon mensual de 1.200.000 pesos podría incrementarse como máximo en 61.200 pesos, mientras que uno de 1.800.000 pesos tendría un aumento tope de 91.800 pesos. Estos valores solo pueden cobrarse una vez se cumpla el año del contrato y tras la notificación correspondiente.
La norma también impone un segundo límite que suele pasar desapercibido. El valor mensual del arriendo no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que se encuentre arrendada. Esta regla busca evitar incrementos que, aunque estén dentro del IPC, lleven el canon a un nivel desproporcionado frente al precio real de la vivienda.
Otro aspecto clave es la forma en que se comunica el aumento. El arrendador está obligado a notificarlo por escrito antes de que se produzca el cobro. No es válido aplicar el ajuste de manera retroactiva ni exigir el nuevo valor sin previo aviso. La comunicación formal es un requisito para que el incremento tenga validez.
La inflación de 2025 mostró una leve reducción frente al cierre de 2024, cuando el indicador se ubicó en 5,20 %. Aunque la diferencia es mínima, el resultado consolida una tendencia de moderación frente a los niveles observados en años anteriores. En 2022, la inflación alcanzó el 13,12 %, lo que se tradujo en incrementos mucho más altos para los arrendatarios en los años siguientes.
Pese a la desaceleración, el ajuste de 2026 sigue siendo relevante, especialmente en un contexto en el que los ingresos de muchos hogares no crecen al mismo ritmo que los precios. Por esa razón, expertos recomiendan a los arrendatarios revisar con atención la fecha de su contrato, verificar el último ajuste aplicado y conocer los límites legales antes de aceptar cualquier aumento.
